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中国基金报记者 南深

3月28日，万科物业“万物云”低开8%，随后一度探低逾10%，因公司此前一晚披露的2022年财报不及市场预期。

刚上市半年的万物云，2022年全年实现营业收入301亿元，同比增长27%，但由于成本费用高企，毛利率大幅下降，公司归母净利润录得15.1亿元，反而下滑了9.42%。另外，作为头部物管的万科云，分红只有2.84亿元，分红比例竟不到净利润的20%，而2021年万科云在上市前大手笔分红了35.37亿元，派息比例超当年净利润200%以上。

与财报同时，万物云董事长兼总经理朱保全还发出一封题为《时空在此交互》的致股东书，称“时代的企业，必然得经受住时代的洗礼”。管理层也抛出四大反思，对物业企业的开发商依赖、收并购、增值服务、行业的脆弱与韧性进行反思，朱保全在3月28日的业绩发布会上也重申了上述反思。

至记者发稿，万物云跌幅收窄至下跌约3.6%，市值约425亿港元。

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住宅物业服务毛利率低至9.9%

根据财报数据，万物云2022年总收入为301.06亿元，较2021年同期的237.05亿元增加27%，较此前两年超30%的增速有所放缓。

几大块业务来看，社区空间居住消费服务收入为166亿元，较2021年同期的131.6亿元增加26%，主要由于在管物业及服务的客户数量增加。商业和城市空间综合服务收入为111.44亿元，较2021年同期的86.93亿元增加28.2%。AIoT及BPaaS解决方案服务收入为23.78亿元，较2021年同期的18.5亿元增加28.5%。

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不过收入有一定增速情况下，公司净利润却拉胯，出现有财报数据以来的首次负增长。2022年万物云归母净利润15.1亿元，较2021年度的16.68亿元下滑9.42%，而此前两年的增速分别为43.55%和13.91%。

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增收不增利的原因在于毛利率大幅下滑，2022年度，万物云毛利率为14.1%，较2021年同期17%下降2.9个百分点。物业服务各个细分项目来看，毛利率几乎是全线下滑的情况，贡献收入最大的住宅物业服务毛利率已经跌破10%，低至9.9%；贡献第二的商业物业和设备管理毛利率也从13.7%降到了12.2%。

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报告期内，万物云成本和多项费用高企。公司2022年度总成本为258.75亿元，较2021年同期的196.84亿元增加31.4%。销售费用从2.57亿元增加至2022年的4.5亿元，大增75.1%，“主要由于在市场环境不佳的背景下为保持收入增长及进入新城市、新行业、新赛道导致的营销费用增加”。另外，行政费用从17.92亿元增加到21.53亿元，增长20.2%。

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此情况下，公司出现了一定的人员优化。 截至2022年12月31日止，万物云有97930名员工，而公司截至2021年12月31日的员工数为106945人，也就是说2022年度人员减少约9000人。 2022年报告期内，公司总员工成本约109亿元，人均用工成本约11.13万元。

公司的分红派息也出现断崖，2022年年度末拟每股普通股派发0.241元（含税），共计2.84亿元，股利支付率仅18.8%。而2021年万物云赶在上市前，派发了一波高达35.37亿元的分红，与当年归母净利润16.68亿元相比，股利支付率高达212%。

管理层抛四大行业反思

与年报一道，万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全还发了一份洋洋洒洒的致股东书，题为——时空在此交互。

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朱保全称，2022是一个形势注定严峻的年份。经过数年调控，开发商持续债务暴雷、新房销售大幅度下跌。预期中从增量市场到存量市场的平滑转换曲线，变得异常陡峭。放眼历史，这种震荡强度也殊为罕见。

而开发商，这个物业公司传统的好客户，一下子变得捉襟见肘，体现到财务报表上则是新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的开发商未售空置房带来的物业费欠费增加以及其他关联应收账款增加，代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷静了起来，而以上这些业务在物业公司的财务报表上都曾经体现过不菲的毛利。

“时代的企业，必然得经受住时代的洗礼。”朱保全指，如果不是地产行业遭遇寒冬，或许物业行业还会躺在传统收入结构的温柔乡里，铁一样的事实摆在面前，只有做好基础服务，赢得客户口碑，才能在“长坡薄雪”的赛道上持久滚厚。开发商给物业企业带来的问题，万物云旗下业务同样需要面对。

与此同时，万物云管理层抛出四大行业反思。

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一是独立性反思——开发商依赖加剧行业波动。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售额同比下降26.7%，主要大客户的遇冷对物企的增长、盈利、应收账款及现金流均带来较大压力。这会再次引发对物业企业摆脱开发商行业依赖以及推进客户多元化需要的第三方独立性的思考。

二是并购反思——大规模并购累积经营压力。2022年，伴随开发商景气度持续下滑，物业行业估值中枢同步下移，行业增长模式遭受挑战与质疑，部分开发商出险导致了被并购物企的经营波动和坏账增加，对账面的商誉带来挑战。

中国基金报记者注意到，近几年万物云虽相对谨慎，但也完成了三单并购，账上目前累积了37亿元的商誉。2019年，公司完成对戴德梁行大中华区商业物业及设施设备管理业务的并购整合后，成立商写服务品牌“万物梁行”。2021年，公司并购伯恩物业及阳光智博，随后开始进行整合工作。

三是增值服务反思。根据克而瑞对2022年上半年数据的统计，物企的多种经营业务收入占比同比下降约4.9个百分点，部分物企非业主增值服务收入同比下降超50%。基于关连方交易以及住宅物业区域优势所构建的社区增值服务，两个方面都值得反思。

四是关于物业行业的脆弱与韧性。根据克而瑞数据，2021年物业行业平均市盈率超30倍，截至2022年底，行业平均市盈率下降至7倍，其中国资物管企业约为17.6倍，民企仅不足7倍。与关连方的业务来源单一，令相关物业企业的发展缺少韧性。服务行业本身具备极强的刚需属性，回归业务本源，放弃高毛利思维，企业更应把关注点放在建立客户关系以及组 织韧性上，在不确定的市场环境下稳健增长，在复苏的市场环境下抓住机会。

编辑：乔伊

审核：许闻

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