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“不死鸟”还能涅槃重生吗？

作者 | 苏影

编辑丨卢泳志

来源 | 野马财经

停牌343天后，佳兆业（1638.HK）回来了，成功守住“退市”前的防线。

和复牌一同出现的还有佳兆业的两份财报及化债进展，“公司正积极与美元债债权人沟通，力争于2023年7月前出台初步解决方案。”佳兆业方面表示。

虽然在一众出险房企中，佳兆业为首家复牌的代表。但二级市场上，投资者却并不买账，此后两个交易日，佳兆业股价连跌，截至3月13收盘，报收约0.49港元/股，跌幅26.52%，总市值34.03亿港元。

“不死鸟”还能得到庇佑吗？

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来源：Wind数据

佳兆业还有4个月时间

佳兆业的危机在16个月之前开始爆发。

2021年11月，因合作理财平台锦恒财富兑付逾期，佳兆业的百亿债务危机揭开冰山一角，再叠加难产的2021年年报，2022年4月1日，佳兆业在港交所正式停牌。

如今成功复牌，佳兆业退市的风险暂时解除。但从财务数据来看，佳兆业距离彻底起死回生还有一段距离。

截至2022年6月底，佳兆业的总借款1314.91亿元，其中1065.37亿元需要在一年内偿还。同期，其还有本金额约871.47亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

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来源：佳兆业半年报

经营数据方面，自2021年开始，佳兆业进入亏损状态。2021年-2022年上半年，佳兆业在18个月的时间里实现489.76亿元的营收，甚至不如2020年12个月的成绩；录得亏损210.16亿元，超出此前4年的盈利总和。

尽管如此，佳兆业并未未放弃自救的希望。而在一众暴雷房企中，佳兆业手中也握着不错的土地资源。

截至2022年6月30日，佳兆业共有土储2740万平方米，其中1641万平方米位于大湾区。此外，佳兆业还在176个城市拥有5394万平方米的城市更新项目尚未纳入土地储备。

2022年4月，佳兆业曾与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议，三方约定将在粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

3个月后，佳兆业宣布与中信集团若干成员公司合作，探讨出售其深圳物业存货和部分项目的重组安排。

佳兆业方面介绍，目前公司已经成功引入了中信、招商蛇口、长城资产等央企和 AMC，探索出多条切实有效的纾困路径，有效盘活资产，经营基本面持续回归良性轨道。

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来源：罐头图库

对于化债进程，佳兆业也给出了新的时间节点，美元债方面，自公告美元债全面重组计划以来，公司积极与债权人沟通，力争于2023年7月前出台初步解决方案；境内债方面，受益于国家积极的政策和公司良好的资产质量，公司多笔境内债务完成展期，融资成本下降，预计未来仍将保持平稳。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次佳兆业复牌事件具有非常强的信号意义。其复牌是当前问题企业或困难企业逐渐走出债务风险的重要标志，包括此前恒大提振现房销售业务、奥园顺利达成债务处置工作等，都是值得系统梳理和总结的。过去三年房地产业经历了剧烈的调整，尤其是房企遇到了前所未有的困难和难点。此类企业经过持续的努力，尤其是从市场化和法治化的角度入手，客观上为后续市场下行和房企债务压力化解等提供了宝贵的经验。

“旧改之王”能否再次成功“渡劫”？

被誉为“旧改之王”的佳兆业成立于1999年，那一年郭英成34岁，和兄弟郭俊伟、郭英智一同成立房地产企业。

郭英成曾对媒体介绍，“在未搞房地产之前，我们在潮汕一带做贸易及工业生意，因见同乡搞房地产有声有色，所以自己也参与其中。”

郭氏兄弟的首个操盘项目为“桂芳园”，当时只是深圳布吉一宗烂尾项目，后被佳兆业打造成主题公园，并推出配套住宅，在市场上“一炮打响”。此后，佳兆业将“桂芳园”的成功经验复制到省内外多个同类项目上，并有了“旧改之王”的称号。

2009年，佳兆业成功登陆港交所，郭英成三兄弟也以68亿元的身家入选《胡润百富榜》，一时风光无限。

资本市场的故事总是跌宕起伏，2014年10月，因佳兆业2000多套房源被深圳房管局“锁定停售”，郭英成本人亦被怀疑涉嫌贪腐案。之后，他选择避居香港，并于同年12月辞去董事会主席等职务。

但上述事件最终导致佳兆业触发连环债务违约，各地项目随即被债权人申请冻结，老牌房企的债务危机愈演愈烈。

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来源：罐头图库

2015年1月，并购之王融创进场。在经历了四个月的博弈之后，并购以2015年5月融创方官宣终止而告终。

在此期间，郭英成重新掌舵，并拉来老乡张峻自救。张峻是佳兆业另一股东生命人寿的实控人，与郭英成同为广东普宁人，在佳兆业身陷危机期间，生命人寿曾以借款、股票投资、基金、债券等多种方式援助佳兆业超百亿元。

此外，佳兆业还等来了债权人平安、中信和信达的驰援，在收到800亿元输血后集团完成债务重组，佳兆业也正式活了过来。

2017年3月27日，在一口气抛出5份财务报告后，停牌2年零1个月的佳兆业正式复牌，“不死鸟”自此一战成名。

值得注意的是，复牌首日，郭英成本人也出现在了香港业绩发布会的现场，并为佳兆业定下了“2017年突破400亿、3年突破千亿”的销售目标。

彼时的佳兆业，在经历近3年的沉寂之后似乎急于向市场证明自己。但可惜的是，曾被房企奉为制胜法宝的“规模论”虽然奏效，但佳兆业却遇到了新的麻烦。

2021年11月，随着由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期，时隔5年，佳兆业再次因流动性危机站到了镁光灯下。

虽然此次佳兆业的停牌时间尚未满一年，但事实上，公司的化债之路并未走到终点。而经历过一次劫后重生的“不死鸟”，此次还能再次涅槃吗？

“潮汕富豪”的资本版图

在地产公司两陷债务泥沼期间，郭英成及家族成员则选择重新征战资本市场，续写故事新篇章。

2017年8月29日，在复牌后的第二次发布会上，郭英成曾表示，旗下的城市更新项目中虽然住宅部分占比达到6-7成，但其余的面积均为配套业态，“你不做也不行，这些事情如果我们不做，就只能找别人做。”

这是佳兆业选择多元布局的原因，而事实上，此类跨界剧目早在其首次复牌前就已经上演。

2015年，佳兆业开始涉足大健康业务，港股美加医学（0876.HK，后更名为“佳兆业健康”）则是被其盯上的第一块蛋糕。2016年，佳兆业首次举牌美加医学（0876.HK），拿下2.7亿股，占已发行股本的7.06%。此后一年内，佳兆业通过多次增持拿下控制权，美加医学则成为集团旗下第二家上市公司。

事实上，2017年，是佳兆业的丰收之年，除上述提到的佳兆业健康外，A股明家联合(300242.SZ，后变更为“佳云科技”)、美股南太地产(NYSE.NTP，现已退市)均在当年被其收入囊中。

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来源：罐头图库

其中，前者明家联合21.25%股权由佳兆业以17.6亿元的价格、溢价50%买入，股权变更完成后，郭英成和郭英智成为上市公司新实际控制人，郭英成儿子郭晓群则成为新董事长。

后者南太地产17.7%股权则是被佳兆业从原创始人顾明均手中购得，此后，佳兆业方连续增持，并在当年年底以25%的持股比成为第一大股东。

再加上后续选择分拆上市的物业公司佳兆业美好(2168.HK)；郭英成女儿郭晓亭斥资3.7亿港元拿下大股东席位的星岛新闻集团（1105.HK）；郭英成和郭晓亭等3个女儿先后入手的鹏程亚洲（0936.HK，现“佳兆业资本”）。

截至2021年年底，佳兆业旗下已有7家上市平台，涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、文体科技、物业管理、航海运输等20多个产业领域。

但大手笔“买买买”带来的不仅是总资产近3200亿元的资本帝国，还有佳兆业集团逐年累计的负债。以地产公司佳兆业为例，Wind数据显示，2016年-2021年，其总负债一度从1427.76亿元涨至2310.48亿元，虽然总资产同期也在增加，但过高的负债依然为后续的流动性危机埋下了伏笔。

在此期间，因在经营方面存在分歧，佳兆业还一度与南太地产第三大股东、国际对冲基金IsZo进行了长达3年的控制权博弈，后南太地产走向退市，内斗双方谁输谁赢还在等待法院的最终裁决。

回到郭英成家族这边，2021年时，其还以65亿元的身家位列富豪榜1123位。但就在刚刚过去的2022年，在同样的榜单上，却已经查无此人。

三十年河东，三十年河西。您觉得随着地产公司佳兆业此次复盘，这只纵横资本市场多年的“不死鸟”还能二次重生吗？欢迎评论区聊一聊。

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