过去十年，从来没有一个时刻像现在这样，30家房企迈过了千亿门槛，却集体对后市忧心忡忡。

从数据看，2018年的调控史无前例的严格，但商品房销售额仍然创下了历史新高，接近15万亿元，同比增长12.2%。

但与此形成鲜明对比的是，2018年商品房销售面积为17.2万平方米，同比仅增长1.3%。2015年、2016年和2017年，这个数字分别是6.5%、22.5%和7.7%。

单看今年，面积增幅远远小于金额，这意味着销售额的增长更多来自于房价上涨；纵向看四年，销售面积的增速迅速减慢，如果调控基调不变，这个趋势也不会变。

反差之下，房企的担忧也就好理解了：不仅因为高能级城市的调控仍像铁桶般坚固，更因为可供挖掘的需求已经越来越饱和了。

所有数据再一次指向了一个老梗：房地产行业走过增量时代，进入了存量时代。在存量时代，千亿仍然要追，因为中国绝大多数的房地产企业，其实并没有什么其他的生存能力，不追规模的话，掉队事小，垮掉事大。

但是千亿之后，房企们的起跑线绝对不是2000亿、3000亿或者万亿，而是资产管理能力。

早在2017年，郁亮就说过，万科的万亿目标并不是指市值，而是指资产管理规模，要“打造一个服务于客户、服务于城市的平台，在这个平台上的总量是万亿级别”。

和大家熟知的规模指标——销售额相比，资产管理规模的概念还不那么流行，以至于要打造万亿资产管理规模的万科并没有公布官方的数据和进度，但万科旗下的商业平台印力2018年初的资产管理规模超过了800亿元，好像距离万亿很遥远的样子。

是的，转换视角看房企的座次和能力，销售额和资产管理规模两种语境下，是两个不同的世界。

以商业地产、开发投资为核心业务的平安不动产，2017年的资产管理规模突破了3000亿元；2019年初，以110亿新元收购星桥腾飞旗下两家全资子公司的凯德集团，资产管理总值将超过5779亿元。

资产管理的逻辑是实现资产保值、增值和收益最大化，涉及到“投、融、管、退”四个专业化阶段：投资阶段，预判项目价值和投资周期内的市场风险；融资阶段，匹配最佳融资方案；运营阶段，通过招商推广和租赁管理使资产保值增值；退出阶段，选择资产处置方式和退出方式。