地产债开年第一波兑付高压即将到来，房企纷纷选择借新还旧。
1月18日晚间，富力地产公告称，其间接全资附属公司怡略有限公司将发行3亿美元优先票据，利率9.125%，2020年到期。富力地产称，拟将票据发行所得款项净额主要用于离岸再融资。
这是今年以来富力地产第三次发债。
1月8日，富力地产发行一笔超短期融资券，总额15亿元，票面利率5.5%。1月3日，富力地产通过怡略有限公司发行2021年到期的5亿美元8.75%优先票据，同样是用于离岸再融资。
短短二十日，富力地产累计发债规模近70亿元人民币。其海外累计发债达8亿美元，其年内海外融资规模仅次于碧桂园（9.5亿美元）。中国奥园一月海外融资同样可观，累计达7.75亿美元。
有望拿下今年房企发债之王的可能是尚未确定融资细节的金地集团。
1月8日，金地集团发布第八届董事会第三十次会议决议公告称，会上通过了《关于公司发行债务融资工具的议案》，为筹措资金、优化债务结构，通过金融机构向中国银行间市场交易商协会申请新增加注册发行债务融资工具的总规模不超过200亿元。债务融资工具可一次或多次发行，且可为若干种类，包括但不限于银行间债券市场的中期票据、永续中票、短期融资券、超短期融资券和资产支持票据等债务融资工具。
由于金地集团尚未敲定发债时间，因此在纳入华尔街见闻统计的一月公布发债融资具体参数的上市房企中，富力地产的累计发债规模最高。
一季度地产债迎来第一波偿债高峰
2019年上半年，房地产债到期规模为796.14亿元，同比增长38.79%。
前三个月，地产债将迎来第一波兑付高压，尽管开年以来净融资额环比有所增长，但与到期债务规模相比仍是杯水车薪，违约潮悄然将至。
不少房企选择发行美元债。粗略统计，富力地产、禹州地产、融创中国等近10家房企一月发行的美元债总额已近50亿美元。另有不少房企选择发行超短期融资券。
据中国经济网不完全统计，1月前半段，上市房企已公布近40笔融资计划，合计融资额度接近1000亿元。1月也有望成为继去年11月来房企年末出现一波融资高峰后的又一个小高峰。
据上证报， 有市场人士表示，2018年第四季度，内地房地产企业的平均融资成本超过10%，今年1月份的发债利率普遍低于9%，显示内地房地产企业海外融资难度已经有所降低，房企的融资环境呈现回暖迹象。
华尔街见闻会员专享文章《借新债还不上旧债 一季度地产债迎来第一波偿债高峰》指出，上市房企再融资料将难以回归2016年的历史高峰：
2018年底发改委宣布扩容企业债发行主体，资产总额超1500亿、年营收大于300亿的房地产开发企业被纳入，但官方人士又表态称，新政只支持优质房企为保障房、住房租赁、棚改等用途进行募资，严格执行房地产调控政策，杜绝商业化房地产项目举债。2019年开年以来，开发商知难而退，目前没有一家房企申请发行企业债。
发改委将房地产开发与落后产能投资并列，视为企业债募资的禁区。但非商业化房地产项目，特别是住房租赁项目的企业融资将获放行。尽管企业债不能用于投资拿地或偿债，但仍能改善房企的现金流、降低平均融资成本。已经落地住房租赁项目的龙头民营房企有碧桂园、龙湖集团，这两家公司最有希望闯关企业债发行。
债市之后，股市融资会否对房企开闸？证监会在2018年12月发布再融资新政，鼓励二级市场并购重组过程中的定向增发，不过，和发改委企业债新政一样，证监会也明确将严格执行房地产调控，避免股权融资流入房地产行业。上市房企再融资，料将难以回归2016年的历史高峰。但一些实施“去房化”的房企通过并购进行战略转型，可能获得新政眷顾。
