激进的华润置地不仅宣布要在深圳罗湖建设深圳第一高楼，2018年至今的拿地金额也超过了1100亿元。在销售金额与面积大幅下降以及调控难以松动的背景下，2019年的财务挑战不可谓不大
岁末年初，楼市过冬无疑属于市场共识。各地土地流拍或底价成交，加上房企备足现金流弹药以备2019年难以预料的不确定性，这都是观察中国房地产市场的重要指标。然而，抄底者或激进者仍然存在，央企华润置地（01109.HK）一个月内耗资数百亿拿地扩张就是一例。
值得探讨的是，选择当下抄底是否能赌赢政策预期？这是最大的不确定性。同时华润置地还亟待解决的是，在成交面积与销售额剧烈下降的节点，如何稳住业绩指标，同时还能平衡财务压力？
近80亿参与天津最大混改
1月15日，天津城市基础设施建设投资集团有限公司旗下天津城投置地投资发展有限公司（简称天津城投置地）增资项目在天津签约。
这标志着华润置地正式成为天津城投置地的第二大股东，也同时标志着天津市近年来最大混改有了实质进展。
据了解，华润置地增资79.34亿元于天津城投置地，增资完成后的股权结构为：华润置地持股49%、天津海河建设持股40.65%、天津市政投资持股5.85%、天津城投持股4.50%。天津海河建设、天津市政投资均为天津城投全资子公司。华润置地将为二股东角色。
标的公司设财务总监和财务经理各一名，财务总监由天津城投及其一致行动人推荐，财务经理由华润推荐。标的公司财务实行财务总监和财务经理联签制。
这起央企参与地方国企混改的案例，对华润置地而言尚属首次。2018年12月20日，华润置地公告称，未来双方将积极参与区域综合开发，探索长租、养老产业、产业园区等创新业务，实现房地产板块快速发展。
双方实质性方面的合作，华润置地仅表示，天津城投置地在天津先后开发运营银河国际购物中心，该项目建筑面积36万平方米，地处于核心商圈天津友谊路板块，将由华润团队接管运营。
如何看待近80亿元的该笔投资价值以及华润置地今后如何整合天津城投置地？投资者网分析员就相关问题发送给华润置地公司秘书罗志力，并询问投资者关系部，但截至发稿前并没有得到回复。
虽然该笔投资对于2018年销售额超过2000亿元的华润置地看似压力不大，但如果具体到现金流方面，加上最近华润置地庞大的买地需求，影响依然存在。
负债总额近4000亿创历史最高
华润置地2018年现金流不好看，资产负债率飙升，在财报上表现很明显。由于港股上市公司较全数据是以年报和半年报为例，所以无法得知华润置地下半年以来财务情况是否好转。
截止2018年上半年，华润置地经营现金流/营业收入为-28.72%，资产负债率由2017年底的69.99%上升到71.5%，融资活动产生的现金流量净额其他项目为-68.13亿元，经营活动产生的现金流量净额为-125.75亿元，流动负债相比2017年底的2397亿元增加到2809亿元，负债总额达到历史最高水平3987.11亿。
另外，截至2018年上半年，华润置地总有息负债比率为46.1%，较2017年底的42.3%有所上升，净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%有较大幅度的上升。
持续飙升的负债率，显然令投资者担忧，即便公开市场缺乏下半年数据，但外界预期，华润置地的负债率还将进一步提高。
一位常年跟踪华润置地的香港投行分析师告诉投资者网分析员，“公司目前负债率相比上半年持续攀升，是大概率事件，因为公司拿地更加进取，或者说目前时机已经显得有所激进了，华润置地的财务平衡压力比较大。而且，目前拿地未见得是最好时机，虽然便宜，但如果2019年调控依然严格，甚至2020年还是从严，那大规模拿地显然对公司是负债，而不一定能变现好的资产。”
外界对财务平衡上的质疑，华润置地董事局副主席、执行董事唐勇非常清楚，他早在2018年8月份的发布会上就表示，下半年公司会把负债率作为约束条件之一，对投资进行合理测算，预计年底负债率会下降到42%左右。
唐勇坦言，净负债率上升到47.25%，主要是因为上半年买地支出比较多。
2018年至今超过1100亿拿地
实际上，从下半年至今来看，华润置地并没有把负债率当回事，反而高歌猛进。投资者网分析员仅以为12月份为例，华润置地就耗资数百亿高调拿地。
12月初，华润置地东北大区与沈阳市沈河区人民政府就沈河区河滩地项目签订合作协议。
根据协议，双方将致力于打造沈河东部滨河文化旅游区，项目总规划用地约3000亩。如果算上地价+投资总额的话，3000亩土地，至少需要超过200亿元的资金投入。
12月7日，华润置地以5.68亿元获得东莞松山湖地块，将建300米高的东莞地标台商大厦。
12月18日，华润置地以15.8亿拿下广西柳州两宗地块，总占地约360亩。
12月19日，华润置地以36亿元竞得杭州良渚新城商住地，建地面积为50万平米。
12月20日，哈尔滨香坊区一宗商住地成功出让，华润置地以6.49亿元竞得。
12月26日，华润置地以7.64亿元竞得4宗商住用地，土地面积合计338亩。
今年1月8日，华润置地以21.2亿元获得汕尾中央商务区地块，总用地面积37.5万平米，总计容建面124.7万平米。
由此计算，仅2018年12月份至今，华润置地的拿地金额就达到近300亿元，
有相关机构统计，2018年前11月，华润置地总计收购了81宗土地，总楼面面积1826.57万平方米，应占楼面面积1325.15万平方米，权益土地出让金846亿元。2018年至今加起来计算的话，华润置地的拿地金额超过1100亿元。
国泰君安房地产分析师刘斐凡告诉投资者网分析员，最近一个月华润置地拿地主要是看中地价便宜，很多地是底价成交。那么，目前抄底是不是好时机？刘斐凡表示，很难判断2019年走势。
但刘斐凡认为，整体上华润置地的风格还是稳健，每年增长大概都是20%-25%，所以，买这么多地背后也源于销售量大。
销售金额、面积大幅下降
不过，华润置地的销售在12月份迎来了滑铁卢。12月份，华润置地实现总合同销售总额约210.2亿元，同比下跌23%，总合同销售建筑面积约113万平方米，同比减少29%。其中，操盘项目合同销售金额及合同销售建筑面积，分别约134.1亿元及94.7万平方米，各下降51%及40%。
前述香港投行分析师指出，华润置地目前拿地节奏是赤裸裸对赌政策，对赌赢了，比如调控放松，一切都好，但如果政策上依然紧，那庞大的现金流和负债压力就如影随形。“正确来说，目前还是应该保守点。”
不保守偏激进型的华润置地，拿地需要钱，入股天津城投置地需要钱，同样，华润置地还宣布在深圳罗湖建设新地标“湖贝塔”，建筑高度为700米，当属深圳第一高楼。但这显然需要更多的现金流补充，华润置地2019年的财务挑战不可谓不大。
