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中国基金报记者 若晖

今年3月末，包括发改委、证监会、交易所在内的监管层多措并举，推动基础设施REITs常态化发行。如今，推动基础设施REITs常态化发行迎来首个业务指引修订。

5月12日，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引。同日，交易所对外发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》的通知，进一步完善基础设施REITs审核关注事项，明确产业园区、收费公路两类成熟资产的审核标准，并强化信息披露要求。

最新修订的审核关注事项指引中明确提出，基金管理人应当设置二级市场异常波动风险防控安排；同时，基金管理人应该合理确定战略配售比例，保证首次发售上市后流通份额适度充裕；此外，还需要规范费用收取水平，基金管理费、财务顾问费水平能够覆盖展业成本，相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。

在业内人士看来，规范费用收取水平或直指此前公募REITs招标过程中“零费率”抢项目的现象。设置与成本收益相匹配的合理管理费率，对于公募REITs行业良性发展和市场建设非常重要。良性竞争更利于促进公募REITs市场行稳致远。

证监会指导证券交易所发布指引

完善REITs大类资产审核要点及信息披露要求

基础设施REITs推动常态化发行又有最新举措。

5月12日，证监会表示，为贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》部署和“进一步推进REITs常态化发行十二条”的有关工作安排，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。

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证监会称，REITs审核关注事项指引坚持制度化、规范化和透明化原则，着力构建符合REITs特点及规律的审核和信息披露体系。

一是深入总结试点经验，明确产品设计、项目审核和信息披露要求，促进形成市场共识，进一步提高市场规范运作水平。二是结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，在REITs现行审核和信息披露要求的基础上，从项目合规、历史运营以及评估参数设置等多维度细化了两大类资产的审核关注重点，强化信息披露要求，提升监管的精准性和高效性。

下一步，证监会将指导证券交易所持续完善REITs信息披露制度规则，研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，按照“成熟一类、推出一类”原则，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则，建立健全透明和可预期的审核注册标准，重点关注资产及项目运营质量，进一步强化市场监管和投资者保护机制，更好服务经济高质量发展。

主要修订内容涉及四大方面

同日，交易所修订并发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》（以下简称《REITs审核关注事项指引》）。

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《REITs审核关注事项指引》主要修订内容有:

一是细化业务参与机构、评估和现金流要求

加强原始权益人约束，要求原始权益人向基础设施基金转让项目公司股权不得新增地方政府隐性债务，取得的回收资金用途应当符合国家产业政策;规范中介机构选聘，要求管理人聘请专业机构应当遵循最少必需原则，且专业机构应当具有依法从事相关金融业务的资质;细化评估和现金流要求，明确评估报告与可供分配金额测算报告对基础设施项目现金流预测 结果的差异比例超过百分之五的，管理人应当披露原因。同时，强化基础设施项目资本性支出安排及其合理性的披露要求。

二是规范产品设计要求

明确基金控制要求，要求基础设施基金取得基础设施项目完全所有权或者经营权利;细化产品命名规范，要求基础设施基金名称与资产支持证券名称应当表明基金的类别和投资特征，不得误导投资者;强化风险防控，要求基金管理人设置二级市场异常波动风险防控安排，合理确定战略配售比例，保证首次发售上市后流通份额适度充裕;明确基金经理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分论证基金经理的专业胜任能力和兼任安排的合理性;规范费用收取水平，要求基金管理费、财务顾问费水平能够覆盖展业成本，相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。

三是明确产业园区项目的特殊性要求

明确产业园区项目土地性质、转让限制、配套设施入池、租赁合同备案、重要现金流提供方行业属性等合规性关注事项；细化产业园区项目历史运营数据、评估参数、租金减免情况、重要现金流提供方租赁情况、投资协议约束、税收优惠政策等信息披露要求。此外，明确产业园区基础设施基金涉及的投资性房地产原则上应当采用成本法进行会计计量。

四是明确收费公路项目的特殊性要求

明确收费公路项目资产范围、经营权依据和范围、转让限制、收费标准等合规性关注事项;细化收费公路项目历史运营数据、竞争性交通设施项目影响、评估参数、收费减免情况、资产到期移交安排等信息披露要求;要求管理人对收费公路项目延续或者提升道路通行能力的安排、经营权提前回收风险进行评估，并采取相关应对措施。此外，关注项目隐性质量问题，要求管理人进行核查，原始权益人承诺其提供的安全风险相关资料真实、准确、完整。

促进公募REITs市场行稳致远

在多位业内人士看来，此次修订的审核关注事项指引中明确要求，基金管理费、财务顾问费水平能够覆盖展业成本，相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。或直指此前公募REITs招标过程中“零费率”抢项目的现象。

日前，云南云投中裕能源有限公司作为采购人披露的“基础设施基金公募REITs基金管理人选聘项目中标候选人公示”显示，推荐第一成交候选人兴银基金，发行阶段费用(包括基金管理人财务顾问费及其他中介费用)费率为0.00%，管理费率响应报价0.10%/年，含税托管费0.00%/年。

云南云投中裕能源有限公司中标方案中发行费和托管费皆为零的现象，令整个行业都较为关注。

不少业内人士认为，一方面，这在一定程度上是市场竞争激烈、利用低价策略抢占项目的体现；另一方面说明越来越多机构对REITs市场加大投入、积极参与。

不过，价格战不利于REITs业务的长远发展，行业内也在呼吁更合理的定价。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆就坦言，当前，很多基础设施公募REITs项目的中标方并非以低费率取胜，中标还与基金管理人在专业领域的综合实力、资源投入和双方业务合作契合程度等多方面因素相关。长期来看，过低的费率不应成为竞标的趋势，价格战也不利于基础设施公募REITs市场的长期健康发展。

“我国REITs市场需要更多主体共同参与，形成良好、可持续的市场竞争态势，但过低费率不利于REITs行业的长远发展。”鹏华基金基础设施基金投资部也表示，一方面，一项业务发展需要考虑成本和合理收益；另一方面，REITs市场方兴未艾，需要合适激励吸纳更多优秀人才参与建设发展。同时，行业监管也持续关注管理费率的合理性，在REITs申报发行工作中，交易所在诸多项目审核反馈函中也要求，结合成本费用情况对收费合理性进行论证说明。

在鹏华基金基础设施基金投资部人士看来，设置与成本收益相匹配的合理管理费率，对于行业良性发展和市场建设非常重要。“我们也在此呼吁业界各方更多通过不断提高业务能效、形成差异化优势、打造业务品牌等进行良性竞争，共同促进REITs市场行稳致远。”

野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑也强调，从长期来看，公募REITs业务核心竞争力是基金绩效，其取决于管理人的风险定价能力、运营管理水平。远低于成本的收费水平可能会导致管理人难以建立具有长期竞争优势的基础设施投资研究与运营管理体系，从而不利于核心竞争力的建立，也不利于投资者利益的维护。

中信资本更是表示，相信未来REITs市场会是一个“专业定价、规模立足、经验变现”的竞争格局，从目前一些细分领域来看已经出现了这类倾向，比如中金、中信等头部券商、汉坤等头部律所和评估机构，已经建立了一定的市场认可度；当然对于其他市场主体来说肯定也是有机会的，毕竟市场够大、潜力可期。

中基协召开公募REITs业务座谈会倡导公平竞争促进行业健康发展

5月12日，中国证券投资基金业协会（以下简称协会）发布消息称，近日协会组织召开公募REITs业务座谈会，12家基金管理人及资产支持专项计划管理人参加会议。会议围绕公募REITs市场低价竞争问题、健全管理人和财务顾问项目报价内控制度、倡导公募REITs市场公平竞争等主题交流、讨论。

会议指出，近期个别公募REITs项目原始权益人在招标中简单把低价作为选聘管理人和财务顾问的最重要条件，以“价低者得”或“报价低者分高”来选定管理人和财务顾问；甚至个别公募REITs管理人和财务顾问在投标过程中以低于成本的价格获取项目，收入难以覆盖成本。公募REITs业务参与主体低价竞争、破坏市场秩序的行为对公募REITs发行以及存续期管理工作质量带来负面影响，不利于市场健康发展。

与会机构一致呼吁，强化行业自律，规范公募REITs项目现有报价水平，遏制低价竞争趋势。与会机构建议各市场参与主体建立健全公募REITs项目报价内部控制制度，共同打造公平、有序市场竞争环境。同时，与会机构希望能与协会加强沟通，联合开展调查研究，共同推动公募REITs行业项目报价水平合理化，维护REITs市场公平竞争秩序，充分发挥REITs服务构建新发展格局和经济高质量发展实效。

下一步，协会将在证监会指导下，秉承“服务、自律、桥梁、创新”的宗旨，深入行业开展公募REITs收费机制课题调研，加强对市场参与主体的引导、规范，维护市场公平竞争秩序。同时，协会也将发挥好桥梁纽带作用，搭建沟通交流平台，凝聚行业和专家智慧，持续跟踪公募REITs业务新情况、新问题，为公募REITs常态化可持续发展以及多层次REITs市场建设贡献积极力量。

编辑：舰长

审核：许闻

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