2023/4/12 14:55:00
有过高光，如今却盛誉难再。
在深圳，几乎叫得上名号的游玩打卡地，都有华侨城的身影。
锦绣中华、世界之窗、深圳欢乐谷、东部华侨城、深圳欢乐海岸、深圳欢乐港湾、华侨城创意文化园、甘坑客家小镇、华侨城当代艺术中心、深圳华侨城国家湿地公园……这都是华侨城过去在深圳深耕数十年的成绩。
但就是这样递出过一张张深圳名片的巨子，如今却不停甩卖，业绩滑坡，难以为继。
在深圳，华侨城就等于“华侨城豪宅”“深圳吃喝游玩名片”。
所打造的住宅项目，无论是当年风靡一时的东部华侨城，还是如今跻身豪宅区前三的华侨城片区，都是华侨城扎根深圳，传递深圳精神的见证。
但自从走出深圳后，这几年却屡屡爆出质量问题。
2022年2月重庆华侨城被云麓台业主控诉交付产品与宣传期间内容不符，质量差，装修材料被减配。
同年6月东莞虎门的华侨城云麓台业主曝光小区收楼质量问题，房子墙面开裂、渗水严重，近半年仍未改善。
7月又有湖北襄阳华侨城业主曝光房子质量差，大面积空鼓，整改修补后反而更烂。
今年1月佛山金沙洲华侨城天鹅堡被业主爆出，质量不如临时建筑，漏水渗水反臭问题严重，虚假宣传，绿砖当绿化，虚假铺设草坪混验收等问题。
2月武汉欢乐天际被业主质疑诱导消费、虚假宣传，交付结果货不对板，多项配套承诺没兑现等。
就连深圳本地沙井的项目也因墙薄地薄，隔音差，而引发业主吐槽。
所以面对日趋下降的品质，祈求华侨城再复刻从前的品质水平，似乎已经不太可行。
而除了品质备受质疑之外，华侨城各地项目受市场外部影响，为了快速回笼资金，这些年也不得不对部分项目进行了调价。
比如武汉的华侨城欢乐天际，定位是纯改善项目，却面临价格崩盘的风险。
开盘之初备案单价最高达到2.7万/平，但今年3月价格掉到了1.8万/平。
比如去年龙华的旧改项目四海华亭，原本可以卖7万+/平，结果开盘却开出了当年同地段最低价。
以折后价约5.1万-5.8万/平入市，几乎击穿了龙华新房底盘，一时间震惊了整个深圳楼市，而同地段的壹城中心十区都需要7.18万/平。
足以见，随着各地项目不断冒出问题，华侨城多年来锻造的“豪宅”名片、深圳网红地标的光环及口碑，正逐渐瓦解。
有着超强文旅体系运营能力，所到之处“占据超级稀缺资源+核心地段加持”，亦于事无补。
肉眼可见地，华侨城依靠深圳出圈，拿着一手本可以驰骋全国的好牌，却打得稀烂。
一个数十年的央企，已经打造过非常多经典项目的房企能，之所以出现这样的连锁反应，最大的原因——缺钱。
华侨城缺钱，已经缺到什么地步？
从2018年开始，就不停地卖卖卖，手中能卖的资产都卖了不少。
2018年10月转让深圳市万霖投资有限公司100%股权及4亿元债权；同年11月又转让深圳市华侨城消防安装工程有限公司100%股权、上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.63亿元债权。
2021年11月，短时间内转让了两家公司部分股权，一家是上海天祥华侨城公司，转让50%股权，另一家是广州华侨城公司，转让42.4%股权，总共套现20.28亿。
今年4月华侨城又将国内首个宝格丽公寓项目公司（上海首驰企业管理有限公司）的51%股权卖掉。
这家公司拥有的物业包括位于中国上海山西北路108弄的133套公寓及相应土地使用权，建筑面积约24937.36平方米。
而华侨城不仅缺钱，去年还开始亏钱。
去年华侨城主营业务出现有史以来的第一次亏损，营收767.67亿元，同比减少25.17%；净利润和归属母公司股部分净利润，分别-128亿元及-109亿元。
要知道2021年房企业绩集体滑坡的情况下，华侨城依然能够实现净利润38亿元，成为行业在口罩影响下为数不多的盈利房企。
但到了2022年，利润却突然出现大窟窿，最根本原因是资产出现很大的减值损失。
按照华侨城年报公布的数据，2022年存货跌价准备+固定资产+他资产减值准备，合计资产减值损失127亿元。
而华侨城去年末现金流量净额为-116.44亿元；公司总负债2932亿元，其中有息负债余额1281亿；公司总资产为3929亿元。
按照华侨城的解释是去年多个城市新房价格下降，加上打折促销，部分区域的存货，根据可去化的市场价计算的可变现净值已低于成本。
这是什么意思？
简单来说，就是存货楼盘卖掉变现的钱已经低于楼盘开发投资的成本。
举个例子，就是项目已经投了100亿，预计开盘能全部卖掉，扣掉预计的销售费用和税费，只剩余80亿。
而一旦出现可变现净值已低于成本，无论卖不卖房，都很难扭转亏损的局面。
卖了总现金流亏，不卖利润亏。
有人可能会说，这只是预计的，那先不卖房，等楼市好转了再卖不就好了？
那么，这里就存在一个问题——本身就现金流紧张，也总不能不卖房，这会对房企来说，时间就是生命。
所以无论是客观原因，还是华侨城自身战略原因，都很难弥补这个大窟窿。
存货、土地储备就是一个房企活下去的最后砝码，但自从资金吃紧后，华侨城近三年在深圳大本营，几乎没拿什么地，尤其是居住类用地。
2020年—2022年期间，华侨城只拿了两宗用地。
一宗商业用地，在2020年5月拍下，宗地号A002-0077，位于宝安中心，成交价35.39亿元。
另一宗居住用地，在2022年11月拍下，宗地号G01019-0042，位于龙岗龙城片区16号线回龙铺地铁站附近，成交价2.35亿元，只能用于建设限价不超过23300元/㎡的安居型商品房。
对比2019年之前的拿地势头，可谓天差地别。
2016年华侨城提出“深耕深圳”战略，在深圳土拍中便屡屡大显身手。
2017年经历336次举牌，以59.8亿元抢下龙华区一宗商业地块，成交价几乎相当于华侨城2016年90%利润。
2019年华侨城通过股权收购、招拍挂等方式在深圳（含深汕合作区）拿下4个项目，耗资51.2亿元。
实际上，不只深圳，当年全国楼市行情开启，在深圳之外，华侨城也奉行激进的扩张策略。
比如在武汉，2016—2018年同样也经历了疯狂拿地的阶段。
但市场的转向，永远比想象的要快。
2020年之后，全国融资环境收紧，市场需求不足，各地不断收紧楼市及土地政策，一下子把华侨城项目建设与资金轮动的节奏卡死。
所以有人说，如果当初留守深圳继续，不把步子一下走得那么激进，是不是就会好一点？
但是没有如果。
如今时过境迁，亏钱、缺钱又成为另一道枷锁。
在经营重压之下，华侨城能否再复刻出下一个“深圳华侨城豪宅区”，需要重重地打上问号。
而短短几年，就出现如此大的转变，不得不说，昔日的老牌央企，面对这起起落落的地产周期，也有无法承受之重。
作者 |骑猪英雄
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