泛海控股拟将所属公司名下的北京泛海国际居住区1号地块和上海董家渡项目出让给融创地产，总对价为148.87亿元，其中现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。
融创又出手了！这一次，这家孙宏斌旗下的热衷于“江湖救急”的房企拿下的是泛海控股在京沪的两处地产项目。
1月21日，泛海控股发布公告称，拟通过转让项目公司股权的方式，以约148.87亿元（含冲抵债务）将所属公司名下的北京泛海国际居住区1号地块和上海董家渡项目出让给融创地产。
在销售增速放缓、房企融资难、偿债压力大的行业背景下，泛海控股此举被市场视为回笼资金。泛海控股亦表示，若交易顺利实施，公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，能有效地缓解公司的现金流压力。
回笼资金逾125亿元
根据公告，泛海控股的控股子公司武汉中央商务区股份有限公司于1月20日与融创地产签署了《协议书》，拟向融创房地产转让其持有的泛海建设剥离部分资产后100%股权。此次交易，融创将支付的总对价为148.87亿元，其中现金支付部分为125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。交易完成后，泛海建设持有的上海董家渡项目及北京泛海国际居住区1号地块项目均将由融创地产持有和开发经营。
据融创中国公告披露，北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置，项目总占地面积约为7.52万平方米，总建筑面积约为66.85万平方米；上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，总占地面积约为12.03万平方米，总建筑面积约为62.80万平方米，主要用作住宅及商业的开发。截至1月21日，北京泛海国际项目1号地块刚启动建设，尚未开售；上海董家渡项目则大部分尚未建设。
值得关注的是，董家渡项目曾是泛海控股借旧区改造，于2002年以等同于零成本的价格拿下的项目。因为泛海控股当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此其要承担所属地块的拆迁工作。然而，泛海控股的董家渡项目拆迁进展一直较为缓慢，仅10号地块于2015年上半年初步完成拆迁任务，并于2015年11月21日推出上海泛海国际住区项目一期；另外12号、14号两幅地块的拆迁工作仍未完结。
泛海控股为何会在此时选择出售上述资产？对此，泛海控股在公告中的解释是“为打造更为安全优质的上市公司平台，优化公司业务布局”。公司表示，近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，公司需对产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。
资金压力下“断臂求生”？
资料显示，泛海控股从2014年开始实施“金融+地产+投资”的战略转型思路。从收入来看，公司的房地产业务收入占比正逐年下降，由2016年的75.17%降至2017年的48.92%，到2018年上半年进一步降至约22.4%。
然而，泛海控股的负债压力并未出现较明显的改善。Wind数据显示，2016年、2017年以及2018年前三季度，泛海控股剔除预收账款后的资产负债率分别为82.95%、84.72%及82.14%。
这两年泛海控股确实“手头比较紧”。据上证报了解，泛海控股仅2018年到期的债券为40亿元，同时还面临着债券回售的压力。以泛海控股的“15泛控01”的债券回售结果为例，该债券发行规模为15亿元，2018年底的回售金额约14.11亿元，回售金额占比高达94%。
2019年，泛海控股还将有一笔15.9亿元的债券到期，并且其还有“16泛控01”、“16泛控02”两笔规模共计35亿元的债券即将进入回售期。其中“16泛控01”已发布回售公告，回售部分的债券兑付日为3月7日。
较高的负债率加上债务集中到期，给泛海控股带来了一定的资金压力。2018年8月底至9月，泛海控股一口气发了3笔债券，共计融资约69亿元。截至2018年9月30日，泛海控股的短期借款为172亿元，较期初激增90%；应付短期融资款为32.6亿元；一年内到期的非流动负债为334亿元。同期，泛海控股的现金及现金等价物余额约为178.4亿元。
泛海控股此次转让的泛海建设（剥离部分资产后）不仅负债较高，盈利能力也表现平平。2018年前11个月，泛海建设营业收入约为5010万元，净亏损为1020万元。截至2018年11月30日，泛海建设的资产总额约为445.8亿元，负债总额为356.2亿元。分析人士表示，泛海控股此次出售北京、上海两个项目，或是一方面因相关项目开发所需投入较大，公司资金成本难以负荷；另一方面，通过出售来缓解公司资金压力，回笼资金。
泛海控股认为，若上述交易顺利实施，公司的资产负债结构将得到实质性改善，公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效缓解公司的现金流压力，提升公司的财务稳健性。
